安商價比，開發商良心新尺度！北龍湖的0.5算不算壞良心？
家用岩盤浴
這個圖片的類似信息，前段時間很多人都見過。
標題寫得很清楚：北龍湖，均價1.6萬/㎡。
1.6萬/㎡是個什麼概念？
看下圖：
龍興嘉苑位於北龍湖三大熱盤中央的核心位置，東北部的恒大悅龍臺高層單價3萬/㎡，西部的茉莉公館高層3.5萬/㎡，東南部的善水上境高層3萬/㎡，而位於他們中央的龍興嘉苑則是1.6萬/㎡。
也就是說，龍興嘉苑隻有同區位同類型產品售價的50%。
為什麼？圖片裡沒有說，其中類型裡面，它寫的是普通住宅。
而事實上我們都知道：它是“特殊的”普通住宅，即安置房岩盤浴廠商。
安置房為什麼這麼便宜？
三大原因：
1、沒有產權不能交易。這是最大問題，也是過去20年安置房的最大問題，而現在則不同瞭，而隨著各類政策的出臺，這個界限將被打能量岩盤床破，它不再是決定安置房生死的核心名門。
2、小區業主人雜，整體素質不高。一方水土一方人，每一類群體隻是生活方式不同，無所謂高不高，我敢打賭，我們大部分住的社區在人際交往上帶給我們的舒服感都不如回到自己農村老傢居住在人際交往上帶給我們的舒適感。為什麼？因為你對那裡熟。不同的社會圈層，相處自然有差異。對於很多城中村的人來說，他們自己住在一起某種程度上來說比去商品房裡和陌生人住在一起更舒服，更舒心。
3、品質差，檔次低，居住感不強。這是過去30年安置房的核心問題，未來，房子的核心價值自然要回歸到居住的本質上來，而居住的本質即是房子自身的品質和檔次帶來的居住感。
所以，決定安置房價值的核心因素會逐步回歸到一個本質問題，即：房子的品質本身！
在我們的常規印象中，商品房和安置房的對比是什麼樣子的？
上圖是：科技市場白廟的商品房和安置房對比圖。
再來看我們文章開頭所說的龍興嘉苑。
上圖就是北龍湖的安置房和目前在北龍湖片區裡最差的位置、品質相對最差（在北龍湖范圍內）的樓盤善水上境的對比。
這個時候，我們就會明白，為什麼在三大熱盤中間的安置房龍興嘉苑的售價隻有周邊商品房售價的一半的原因瞭。
繼人梯比、區容率之後，《鄭州樓事八卦》再提出一個地產新名詞指標：安商價比：即，在某一個區域開發或者某一個城中村改造完成後，其安置房的二手市場表現價格和商品房二手市場表現價格的比值！這個比值就叫“安商價比”，也可以叫做“安開價比”，即安置房和開發房的二手價格比值。
比如，北龍湖的安置房（高層）二手市場價格1.6萬/㎡，而北龍湖同區域的商品房（高層）二手房市場價格為3.2萬/㎡，那麼北龍湖的安商價比=1.6/3.2=0.5！濱河國際新城的安置房世和小區和區域的商品價格比值應該在0.75，高於北龍湖。
0.5和0.75什麼水準？理論上來講，安商價比的最小值是趨近於無窮小的，接近0的，但事實上不可能。根據我的經驗估計，低於0.3的應該是沒有的，那麼，我們姑且將它常規最小值定義在0.3，那麼最大值呢？這個大傢應該異口同聲：1！對，在我們的常規理解上，安置房未來的二手房表現價格不可能高於同產品類型的商品房二手房表現價格。
可事實上，並沒有那麼絕對！就是因為前幾天看瞭一個城改項目的安置房社區，才促使我今天寫下瞭這篇文章。
簡單跟著我看一下這個社區的17張現場實景拍攝圖吧：
上圖：社區的大門logo！從用才用色來說都是逼格滿滿，如果不是名稱，你很難想象這是一個安置房的大門。
上圖：小區入口。小區入口的會所設計即使放到鄭州當下高端住宅社區裡面都不多見，而安置房，已經出現瞭社區入口會所化。
上圖：會所內部頂部。做會所也就罷瞭，頂部刷白或者吊頂不就行瞭，這個還做造型，而且是十分復雜的工藝造型，靈感來自上海世博會中國館。
上圖：社區入口實景。這個圖片我要表達的你們看不到，是5個鋼墩，這一個鋼墩的重量，一個成年女性都很難提起來，采用的是特殊鋼材，50年不生銹。
上圖：樓體外立面。可以說這個外裡面的質感和造型也超越瞭鄭州80%的商品房。
上圖：小區單元入口。如果這個圖片不出現這篇文章裡，對於一個三四線地級城市來說，這絕對是豪宅級的社區的照片。
上圖：景觀裡的銀杏佈陣。安置房一般來說很少用銀杏的。
上圖：社區內的兒童社員。註意看圖中的紅線，這是一個“綠化圍擋”，也就是說，在兒童玩耍期間，父母隻需要在出口把住即可，保證小孩子不會跑到外面去。
上圖：兒童樂園的細節。仔細看它的做工，有什麼感受？
上圖：消防器材位和踢腳處理。消防器材是可以拉出來的，日常是保持凹位儲放，材質是特質純鋼材，再看踢腳線的圓弧設計。這2項目也超越瞭鄭州90%的商品房吧。
好瞭，下面來看一些細節吧！
上圖：園林用才，純天然石材整塊打造。
上圖：保潔洗刷池，保證污水不外流。
上圖：看轉角的磚塊，均是廠傢打磨預訂弧度，運抵安裝。
上圖：公共空間的吸音吊頂。
上圖：預留中央空凋洞，很多高端豪宅尚未配置。
上圖：墻面用才，整體打磨。
好瞭，這個安置房和鄭州90%的商品房相比，您感覺如何？自然超越瞭，為什麼超越？因為它建造之初就不是以我們常規所理解的安置房建造，而是保持瞭商品房一樣的建造標準。
所以，其實它是一個批著安置房外衣的商品房！
再說一個話題，一般的安置房都處於整個城改范圍最差的位置，有的是中等，但這個安置房的位置大傢看一下：
上圖中的紅色位置就是我們今天所說的這個安置房，從這個圖上我們可以看出，安置房地塊位於十八裡河西北側，扇形環水，配備幼兒園，可以說是整個城改區域最好的位置。
到這裡，我們都能看出來，這就是永威城的安置房！
和商品房一樣的品質，位置好於商品房，如果放到市場上，它的安商價比會是多少？一定超越1，突破瞭一個大傢在慣性思維上的極限，給大傢一個“安置房售價超越商品房”難以接受的事實。如果北龍湖的安置房按這個標準，能賣到什麼價格？我知道一定不會再是1.6萬/㎡，我更知道一定會超越2.5萬/㎡。如果當初北龍湖的安置房是永威建造，那麼北龍湖的村民每傢的財富是不是就一夜間增值上百萬？
對待客戶一樣對待村民，這，就是一個開發商的良心。這也是一個開發商給城中村群體帶來的超強溢價。這也是給鄭州城市形象的巨大貢獻。
不敢想象，未來所有面臨改造的城中村會不會都要點永威的鐘，如果鄭州的村民都參觀瞭永威的這個安置房，以後鄭州的城改項目其他開發商還有機會嗎？即使已經啟動瞭的城改項目，開發商在建安置房的時候現在是不是開始心有餘悸瞭？未來，安置房交房時是不是也將參考永威上演維權事件？
回到開盤的話題，北龍湖的0.5算不算壞良心，嚴格意義上說，龍興嘉園的品質在鄭州市的安置房品質中不算差，但北龍湖的安商價比為什麼隻有0.5？因為區域商品房的品質過高，分母大瞭，比值自然就小瞭。其實，既然在他們的土地上蓋出這麼多豪宅，為什麼不把他們的房子也蓋豪一點呢？
必須致敬永威！
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